平成デフレ時代でもアパート経営　マンション建設は完全に相続税節税になりハッピーエンドとなるのか？

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平成デフレ時代でもアパート経営　マンション建設は完全に相続税節税になりハッピーエンドとなるのか？東京一番誠実親切正直税理士

平成デフレ時代では、予想した賃料相場や満室　空室率など前提が崩れて、

借入金の返済や利息支払いできず地主やオーナー資産家がリスケジュールしてアパート経営　マンション経営が破綻いるケースが多い。

なぜなら借入金元本返済は最終の税引前利益所得から支払いするが

業者の収支計算書では、税額　税金が全く考慮されていない上に

今までの賃料相場同一　満室に近いあり得ない前提が30年ある計算である。

今の現在の相続税節税が30年後の相続税節税に成るはずない。

30年先の賃料相場や満室を誰が保証できるのであろうか？

その破綻リスク危険性は全部地主やオーナー資産家が負担している現実がある。

さらにもう一人利害関係者の国　税務署が借入金元本返済より先に利益から取り分を先に要求してくる現実が有る。

土地持ちのマンション投資表面利回り10％として全額20年返済で1億円借り入れたと仮定する年間家賃満室で1000万円

借入金利2％で200万円

減価償却費経費　建物47年定額

1億円÷47年＝約210万円

管理等30％　300万円

満額家賃1000万円-（金利200万+減価償却費210万円+管理等300万円）＝290万円

借入金の返済とは借入金・借入金返済は損益計算書には、何処にも出てこない。＝費用にならないということ。

借入金返済は貸借対照表・キャッシュフロー計算書で見られる

借入金返済原資は、税引き後利益と減価償却費（現金の「支払いない経費）からしか出来ない。

よくある誤解として「借入金の返済は経費になって引けて利益が減る」

「借入金返済でお金が無くなればないそでは振れないから税金はかから無い」

損益計算書は認識として発生主義で計算して借入金返済は現金主義であるので1円も黒字で利益無くとも返済する。赤字でも借り入れ金の元本は返済する契約と成っている。

1億円借金をした場合に法人税実効税率や所得税率40％なら返済期間で1.6億円の最終の儲けを出して返済して事になる。

借入金1億円なら0.6（1-.04）で割返して税引き前当期純利益が1.6億円必要

法人税率等は40％として1.6億円×0.4＝0.6億を納税する。

だから税引き後当期純利益　1億円・となりこの返済原資で借入金を返済する。

仮に20年返済なら元本返済は1年間で500万円必要だが、返済原資の税引前利益は0.6割返しの833万円必要で納税が333万円となる。

赤字の会社では返済原資がないから資金繰りは行き詰まる。

ここから賃料満額で1000万円であるが借入金元本返済に833万円の税引前利益が必要であるので、税引前利益から借入金元本返済は不可能となる。

また家賃水準低下や空室さらには、大規模修繕工事などリスクが何も保全されていない。

相続税節税どころか債務過大　債務超過　返済不能のリスケジュールで競売や任意売却で本当に財産が無くなる場合がある。

相続節税、甘くない不動産賃貸　経営難で子が悲鳴

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